Wissenswertes f. Mieter

 

Hier findet Ihr Urteile über Mietrechtsangelegenheiten oder Aktionen, Berichte zum Thema Mieter und Mieterinnen.


Der #behindertengerechte Umbau der #Mietwohnung. #Zustimmungsversagung des #Vermieters.




Trompetenspiel in der Nachbarwohnung

Der Fall

Gegen das Trompetenspiel eines Berufsmusikers in seinem Reihenhaus hatten die Nachbarn geklagt. Dieser übte im Wohnzimmer des Erdgeschosses und in einem Probenraum im Dachgeschoss bis zu drei Stunden am Tag. Dabei hielt er die Zeiten der Mittagsruhe ein. Zudem unterrichtet er noch an zwei Stunden in der Woche Schüler. Die Nachbarn wollten erreichen, dass die Musik in ihrem Haus nicht mehr zu hören ist.

Die Entscheidung

Musikspielen in der Wohnung sei grundsätzlich erlaubt, entschied der zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofs. Es könne nicht generell verboten werden. „Häusliches Musizieren“ einschließlich des Übens gehöre dabei zu den „sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung“ und stelle, so die Bundesrichter, „einen wesentlichen Teil der Lebensfreude und des Gefühllebens“ dar. Es müsse daher in gewissen Grenzen von den Nachbarn hingenommen werden. Auf deren Interesse – sich in ihrer Wohnung entspannen zu können – müsse aber ebenfalls Rücksicht genommen werden. Der BGH hielt deshalb einen Ausgleich beider nachbarlichen Interessen für erforderlich.

Dieser Ausgleich lässt sich jedoch nur durch eine „ausgewogene und angemessene Begrenzung des Musikspielens“ erreichen. Dabei sind übliche Ruhezeiten, also in der Mittags- und der Nachtzeit einzuhalten. Wie lange tagsüber gespielt werden kann, ist im Einzelfall zu entscheiden und richtet sich nach den örtlichen Verhältnissen der Wohnung. Diese Maßstäbe gelten für Berufs- und Hobbymusiker gleichermaßen. Deswegen wies das Gericht den Fall zur Entscheidung an das Landgericht zurück. Die Richter dort müssen nun konkrete Zeiten festlegen, an denen musiziert werden darf.

Das Fazit

Die Entscheidung der Karlsruher Richter ist sachgerecht, Nachbarn können sich nicht zu Lasten anderer grenzenlos ausleben. Wie schon beim Rauchen auf dem Balkon, können ihnen andernfalls Einschränkungen auferlegt und konkrete zeitliche Vorgaben gemacht werden.

BGH Urteil vom 26.10.2018, V ZR 143/17


Keine Mietminderung für Wärmebrücken trotz Schimmelgefahr bei Altbauten

Der Fall

In diesem Streitfall ging es um Wohnungen, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet wurden. Die Außenwände wiesen sogenannte Wärmebrücken auf. Dort besteht eine erhöhte und konkrete Gefahr zur Schimmelbildung. Ein Sachverständiger hatte festgestellt, dass mindestens zwei- bis dreimal gelüftet werden müsse, um eine Schimmelbildung zu vermeiden. Die Mieter sahen darin einen Mangel und verlangten eine Mietminderung sowie eine Innendämmung der Außenwände.

Die Entscheidung

Ein tatsächlicher Schimmelbefall lag in den Wohnungen der Mieter nicht vor. Es ging letztlich um vorbeugende Maßnahmen, die der Vermieter durchführen sollte. Ein entscheidender Punkt, denn allein das Vorhandensein von Wärmebrücken stellt noch keinen Mangel der Mietsache dar, so die Karlsruher Richter. Dies gilt immer dann, wenn das Gebäude entsprechend den damals geltenden technischen Vorschriften errichtet worden ist. Zwar entsprachen die Wohnungen nicht mehr heutigen DIN-Normen, Wärmeschutzvorschriften existierten jedoch Ende der 1960er-Jahre noch nicht. Auf aktuelle Bauvorschriften können sich Mieter jedoch nicht nach dem Grundsatz des „zeitgemäßen Wohnens“ berufen. Der Vermieter schuldet, so der BGH, nur den Standard vergleichbarer Wohnungen zum Zeitpunkt ihrer Erbauung. Mieter einer Altbauwohnung können daher keinen zeitgemäßen Mindeststandard verlangen. Allein die Gefahr einer Schimmelbildung berechtigt Mieter nicht, die Miete zu kürzen oder eine zusätzliche Wärmedämmung zu fordern.

Gleichzeitig beschäftigten sich die Karlsruher Richter mit den zumutbaren Lüftungspflichten für Mieter. Nach Ansicht des Gerichts richtet sich dies zwar nach den Erfordernissen des jeweiligen Einzelfalles, ein zwei- bis dreimaliges Lüften pro Tag ist nach Ansicht des Gerichts aber nicht zu beanstanden.

Das Fazit

Die Entscheidung des BGH ist nicht überraschend, für Mieter allerdings enttäuschend. Im Ergebnis bedeutet es, dass erst tatsächlich Schimmel vorliegen muss, bevor Mieter eine Mängelbeseitigung einfordern können und Mietminderungsrechte haben. Dann sind jedoch in vielen Fällen Streitigkeiten über ein ausreichendes Heiz- und Lüftungsverhalten vorprogrammiert.

BGH Urteile vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18


Keine Mietminderung und keine Sanierungspflicht bei drohenden Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz

Bundesgerichtshof bleibt bei bisheriger Rechtsprechung

(dmb) „Statt eine neue Richtung einzuschlagen und den Zusammenhang zwischen Bausubstanz und Schimmelpilzbildung aufzuarbeiten, bestätigt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung. Das ist enttäuschend“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil der Karlsruher Richter (BGH VIII ZR 271/17). „Im Ergebnis müssen Mieter warten, bis in ihren Wohnungen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz auftreten. Erst dann können sie evtl. eine Sanierung fordern oder die Miete mindern. Die bloße Gefahr, dass es über kurz oder lang zu Schimmelpilzbildung kommt, reicht nicht aus.“

Vorliegend ging es um Wohnungen aus den 60er bzw. 70er Jahren, die nach den damals geltenden Bauvorschriften und Standards errichtet wurden. Nach den derzeitigen DIN-Vorschriften ergibt sich in diesen Fällen angesichts so genannter Wärmebrücken ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, zumindest wenn die Wohnungen nicht nachträglich gedämmt wurden. Das Landgericht Lübeck erklärte, die Mieter seien wegen der Gefahr von Schimmelpilzbildung berechtigt, die Miete zu kürzen und eine Mängelbeseitigung zu fordern. Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung jetzt auf. Wärmebrücken in den Außenwänden seien keine Mängel, wenn die Wohnungen im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Baues geltenden Vorschriften errichtet wurden. Sanierungspflichten könnten auch nicht aus den „Grundsätzen zeitgemäßen Wohnens“ hergeleitet werden, das heißt unter Berücksichtigung heutiger Bauvorschriften. Das bedeutet, die bloße Gefahr einer Schimmelbildung ist kein Mangel, zumal der Mieter durch regelmäßiges Lüften in einem zumutbaren Umfang die Schimmelbildung verhindern könnte.

Lukas Siebenkotten: „Natürlich ist der Mieter verpflichtet, vernünftig zu heizen und zu lüften. Aber egal, ob der Mieter in eine teure oder preiswerte, in eine neue oder eine ältere Wohnung zieht – er hat Anspruch auf eine Wohnung, die ihn nicht krank macht, in der seine Gesundheit nicht gefährdet wird. Aus meiner Sicht ist das eine Wohnung, in der nicht die Gefahr von Schimmelpilzbildung besteht. Seine Ansprüche sollte ein Mieter nicht erst dann durchsetzen können, wenn die Wohnung schon verschimmelt ist.“

Kündigungsschutzklausel im Kaufvertrag gilt gegenüber Mieter

BGH stärkt Mieterposition

(dmb) „Die Entscheidung stärkt die Mieterposition. Sie hat vor allem Bedeutung über den Einzelfall hinaus. Mieter können sich, wie hier, auf Kündigungsschutzregelungen berufen, die zwischen dem kommunalen Verkäufer und dem Käufer einer vermieteten Immobilie im Kaufvertrag vereinbart wurden. Dann können sich nach meiner Ansicht auch Mieter beispielsweise auf Mieterschutzregelungen in einer Sozialcharta berufen, die anlässlich der großen Immobilienverkäufe der öffentlichen Hand, zum Beispiel an Annington, Gagfah, LEG oder Deutsche Wohnen, aufgenommen wurden“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 109/18).

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, hatte die Kommune als Verkäufer mit dem Käufer der Immobilie 2012 im Kaufvertrag vereinbart, dass der dort wohnende Mieter ein lebenslanges Wohnrecht haben soll, dass Kündigungen, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung, ausgeschlossen sein sollen. Die dennoch erfolgte Kündigung des Immobilienkäufers wiesen die Richter des Bundesgerichtshofs jetzt ab: Bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht des Mieters handele es sich um einen Vertrag zu Gunsten Dritter. Hierdurch erhalte der Mieter der Wohnung eigene Rechte direkt gegenüber dem Käufer als neuen Vermieter. Damit sei eine Kündigung des Käufers ausgeschlossen.

Auf die Frage, ob die Regelung im Kaufvertrag eine allgemeine Geschäftsbedingung sei, komme es nicht an. Der Käufer werde durch die Mieterschutzregelung im Kaufvertrag auf jeden Fall nicht unangemessen benachteiligt. Hier handele es sich um eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines in kommunalem Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshauses.


Kein Anspruch auf saubere Fenster

BGH: Vermieter muss Fensterflächen einer Loftwohnung nicht reinigen

(dmb) Mieter haben keinen Anspruch auf eine Fensterreinigung durch den Vermieter. Fensterreinigungsmaßnahmen gehören nicht zu den Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflichten des Vermieters. Der muss die Wohnung während der Mietzeit mangelfrei erhalten, aber nicht im gereinigten Zustand, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 188/16).

Vorausgegangen war ein nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) bizarrer Rechtsstreit zwischen dem Vermieter und dem Mieter einer Loftwohnung. Der Mieter hatte von seinem Vermieter gefordert, die großen, teilweise nicht zu öffnenden Fensteraußerflächen müssten vierteljährlich gereinigt werden, da diese witterungsbedingt schnell verschmutzten, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere.

Während das Amtsgericht Mainz die Mieterklage abwies, gab das Landgericht Mainz dem Mieter teilweise Recht und verpflichtete den Vermieter zu einer Reinigung der Fenster einmal im Jahr.

Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, der Vermieter müsse die Fenster überhaupt nicht putzen lassen. Das gelte auch dann, wenn die Reinigung der Fenster mit starren Fenstersegmenten für den Mieter sehr schwierig sei. Der Mieter könne ja professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.

„Das Ergebnis ist richtig. Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in Ordnung halten, aber nicht putzen. Reinigungsarbeiten in oder an der Wohnung sind Sache des Mieters – egal, ob sie im Einzelfall einfach oder schwierig durchzuführen sind“, sagte der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, Ulrich Ropertz


Fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig möglich
Schonfristzahlung wirkt aber nur bei fristloser Kündigung

Mieterbund fordert Gesetzesänderung

(dmb) Der Vermieter kann bei Zahlungsverzug des Mieters fristlos und gleichzeitig ordentlich, das heißt mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen, entschied heute der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 231/17 und VIII 261/17). Während der Mieter die fristlose Kündigung durch Nachzahlung der offenstehenden Mieten aber ungeschehen machen kann, bleibt die ordentliche Kündigung wirksam. Der Mieter verliert seine Wohnung, obwohl er alle Mietschulden beglichen hat.

„Die Entscheidung kommt nicht überraschend. Der Bundesgerichtshof bestätigt damit seine frühere Rechtsprechung, er orientiert sich strikt am Gesetzeswortlaut“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige BGH-Urteil. „Die Entscheidung mag juristisch nachvollziehbar sein, aber das Ergebnis ist absurd. Der Mieter, der innerhalb der gesetzlichen Schonfrist all seine Schulden bezahlt hat, verliert trotzdem die Wohnung. Mit seiner Zahlung ist zwar die fristlose Kündigung vom Tisch, die ordentliche Kündigung wegen der Pflichtverletzung ‚Zahlungsverzug‘ aber nicht. Sie bleibt wirksam.“

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Er kann auch fristlos kündigen, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mehr als zwei Monatsmieten schuldig bleibt. In diesen Fällen kann der Vermieter sowohl fristlos als auch ordentlich, also mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen. Das ist in der Praxis auch weit verbreitet.

Bei der fristlosen Kündigung gilt nach dem Gesetz eine Schonfristregelung. Wurden die Schulden innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung bezahlt, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Eine vergleichbare Schonfristregelung gibt es bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs/Pflichtverletzung jedoch nicht. Die Nachzahlung der Mietschulden hilft dem Mieter dabei überhaupt nicht.

Siebenkotten: „Hier besteht eine Gesetzeslücke, der Gesetzgeber muss handeln. Wer seine Mietschulden bezahlt, muss wohnen bleiben dürfen.“

Das Landgericht Berlin hatte als Vorinstanz versucht, dieses Problem zu lösen, und argumentiert, nach einer fristlosen Kündigung des Vermieters könne nicht gleichzeitig ordentlich gekündigt werden. Die ordentliche Kündigung ginge ins Leere. Das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung ja schon sofort beendet worden. Dieser Argumentation folgt der Bundesgerichtshof leider nicht. Stattdessen wiesen die Karlsruher Richter darauf hin, dass die ordentliche Kündigung des Vermieters möglicherweise treuwidrig gewesen sei, weil der Mieter schon kurze Zeit nach Zugang der Kündigung alle Rückstände ausgeglichen hatte.


Mieter-Modernisierung

Oft führen Mieter während der Mietzeit Verbesserungen auf eigene Kosten in der Wohnung durch. Sei es, dass sie die alten Fußböden durch Parkett oder Laminat ersetzen oder die Armaturen im Bad und in der Küche auswechseln. Denkbar ist auch, dass Mieter eine Einbauküche und Einbauschränke kaufen oder eine Zwischendecke einbauen. Wer dann am Ende des Mietverhältnisses darauf setzt, dass der Vermieter die Einbauten und Verbesserungen übernimmt und den Mieter angemessen entschädigt, irrt meistens. Der Vermieter ist hierzu nur verpflichtet, wenn er ausdrücklich verlangt, dass die Einbauten in der Wohnung zurückbleiben. Er kann aber auch fordern, dass der Mieter den ursprünglichen Zustand wiederherstellt. Das kann teuer werden. Denn dann muss der Mieter nicht nur Parkett und Laminat oder Badezimmerarmaturen entfernen und die Einbauküche und Schränke mitnehmen, er muss auch den alten Zustand wiederherstellen. Das bedeutet, er muss die alten Böden und die alten Armaturen wieder einbauen und installieren. „Glück“ hat der Mieter dann schon, wenn der Vermieter „erlaubt“, dass die Verbesserungen und Einbauten kostenlos zurückbleiben dürfen.

Tipp:
Bevor in die Wohnung investiert wird, sollte eine Modernisierungs-Vereinbarung mit dem Vermieter abgeschlossen werden.


 


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27.12.18 – 10:00 Uhr

Deutscher Mieterbund legt Beratungs- und Prozess-Statistik 2017 vor

Zahl der Mietrechtsprozesse sinkt auf tiefsten Stand seit der Wiedervereinigung

97 Prozent aller Beratungsfälle des Deutschen Mieterbundes werden außergerichtlich erledigt

1,1 Million Rechtsberatungen pro Jahr

Betriebskosten bleiben Rechtsberatungsthema Nr. 1

(dmb) 226.933 Mal standen sich 2017 Mieter und Vermieter vor den Amts- und Landgerichten in Deutschland gegenüber. Damit sank die Zahl der Mietrechtsprozesse auf den niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung. Gleichzeitig bleibt der Rechtsberatungsbedarf der Mieterinnen und Mieter unverändert hoch. Rund 1,1 Million Rechtsberatungen haben die Juristen der mehr als 300 örtlichen Mietervereine durchgeführt. 97 Prozent aller Beratungsfälle wurden dabei außergerichtlich erledigt – auch ein Grund für die immer niedrigeren Prozesszahlen. Beratungsthema Nr. 1 beim Deutschen Mieterbund bzw. den örtlichen DMB-Mietervereinen waren – wie schon in den Vorjahren – die Betriebskosten.

Die häufigsten Beratungsthemen der örtlichen Mietervereine

  20172016
1.Betriebskosten36,6 %33,0 %
2.Wohnungsmängel17,6 %20,0 %
3.Mieterhöhung11,7 %11,5 %
4.Allg. Vertragsangelegenheiten8,6 %9,9 %
5.Mietkaution6,1 %6,2 %
6.Vermieterkündigung5,5 %5,5 %
7.Schönheitsreparaturen4,8 %5,0 %
8.Modernisierung4,2 %4,1 %
9.Mieterkündigung2,1 %2,6 %
10.Umwandlung/Eigentümerwechsel0,7 %0,1 %

Mehr als die Hälfte aller Rechtsberatungen der örtlichen Mietervereine entfielen 2017 auf die Beratungsklassiker „Betriebskosten“ und „Wohnungsmängel“. Heizkosten und Nebenkosten sind das dominierende Rechtsberatungsthema in den Mietervereinen.

Das dritthäufigste Beratungsthema sind mittlerweile die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Anstieg auf 11,7 Prozent. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, und Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zum Bestellerprinzip, ob die Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete anzuraten ist, ob und, wenn ja, welche Auskünfte und Informationen der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung abfragen darf, welche Regeln zu beachten sind, wenn eine WG einen Mietvertrag abschließen will, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.

Beratungen zur „Vermieterkündigung“ sind mehr als doppelt so häufig wie Beratungen zum Thema „Mieterkündigung“, typisch für die Entwicklung auf engen Wohnungsmärkten.

Der Beratungsbedarf zum Thema „Modernisierung“ war auch 2017 relativ hoch, zumal wenn berücksichtigt wird, dass nur rund 1 Prozent des Wohnungsbestandes 2017 modernisiert wurde. Drastische Mietpreissteigerungen infolge durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen sorgen hier für eine starke Nachfrage nach Beratungen.

Eine separate Auswertung der Beratungsthemen der Mietervereine in Großstädten ergibt einige Verschiebungen:

1.Betriebskosten29,2 %
2.Wohnungsmängel20,7 %
3.Mieterhöhung15,1 %
4.Allg. Vertragsangelegenheiten9,6 %
5.Vermieterkündigung5,8 %
6.Schönheitsreparaturen4,9 %
7.Mietkaution4,8 %
8.Modernisierung3,9 %
9.Mieterkündigung1,9 %
10.Umwandlung/Eigentümerwechsel1,0 %

Der Anteil der Rechtsberatungen zu Betriebskosten fällt hier zwar spürbar niedriger aus, aber auch in den Großstädten sind die Betriebskosten das Beratungsthema Nr. 1. Dagegen liegt der Anteil der Rechtsberatungen zu Wohnungsmängeln und Mieterhöhungen spürbar über dem Bundesdurchschnitt.

226.933 Gerichtsentscheidungen im Wohnraummietrecht 2017

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ist die Zahl der Mietrechtsstreitigkeiten vor Gericht auch im Jahr 2017 weiter gesunken. 226.933 Mal stritten sich Mieter und Vermieter vor den Amts- und Landgerichten in Deutschland. Gegenüber dem Vorjahr ging die Zahl der Mietrechtsprozesse damit um 8 Prozent zurück. Das ist die niedrigste Prozesszahl seit der Wiedervereinigung. Die Zahl der Mietrechtsprozesse sinkt seit 1996 (351.511) kontinuierlich, insgesamt jetzt um mehr als 35 Prozent.

 201720162015
Wohnraummietsachen, insgesamt226.933246.616260.990
Amtsgericht217.801236.484250.303
Landgericht/Berufungsinstanz9.13210.13210.687

Streitgegenstand in Mietrechtsprozessen

Grundlage für die Statistik über Streitgegenstände in Mietrechtsprozessen sind Zahlen der DMB Rechtsschutz. Die Rechtsschutzversicherung des Deutschen Mieterbundes bietet neben allgemeinem Rechtsschutz vor allem Mietrechtsschutz an. Die Anteile an der DMB Rechtsschutz halten ausschließlich der Deutsche Mieterbund, der DMB-Verlag und DMB-Mietervereine.

  20172016
1.Vertragsverletzungen27,4 %26,7 %
2.Betriebskosten19,4 %20,9 %
3.Mieterhöhung16,6 %17,3 %
4.Mietkaution16,2 %16,1 %
5.Eigenbedarf5,9 %5,2 %
6.Fristlose Kündigung5,5 %5,0 %
7.Modernisierung1,8 %1,9 %
8.Ordentliche Kündigung1,5 %1,5 %
9.Schönheitsreparaturen1,0 %0,9 %
10.Ohne Zuordnung, keinem der o.g. Themen zuzuordnen4,7 %4,5 %

Wie in den Vorjahren sind „Vertragsverletzungen“ und „Betriebskosten“ die häufigsten Gründe für mietrechtliche Auseinandersetzungen vor Gericht. Mieterhöhungen sind der dritthäufigste Grund und auf Platz 4 der Prozess-Statistik liegen wie in den Vorjahren Verfahren zum Thema „Mietkaution“. Bei diesen Streitigkeiten geht es in den meisten Fällen um Fragen der Rückzahlung der Kaution und damit letztlich überwiegend um Fragen der Schönheitsreparaturen.

Mehr als jedes 4. Mietrechtsverfahren betrifft die Themenbereiche „Mieterhöhung“ und „Vermieterkündigung“. Allein die Zahl der Prozesse um fristlose Kündigungen und um Eigenbedarf machen insgesamt 11,4 Prozent aus. Werden die Zahlen der DMB Rechtsschutz hochgerechnet auf die Zahl der Mietrechtsstreitigkeiten insgesamt, dann geht es etwa 26.000 Mal im Jahr vor Deutschlands Gerichten um eine Vermieterkündigung und eine Räumungsklage.


Mieterverein Witten: Resolution gegen Vonovia

  • Mieterverein Witten erhöht Druck auf Vonovia
  • Resolution gegen Unternehmen verabschiedet
  • Modernisierungskosten seien zu hoch
  • Forderung: Vonovia soll diese zurücknehmen

Eine Interessengemeinschaft von Mietern in Witten erhöht jetzt wegen zahlreicher Probleme den Druck auf das Wohnungsunternehmen Vonovia. Dafür verabschiedete sie am Dienstagabend (11.12.2018) eine Resolution.

Vonovia soll die Kosten für Modernisierungen seit 2016 nicht auf die Mieter umlegen, steht in der Resolution. Die Interessengemeinschaft führt dafür mehrere Gründe an, so würden die Mieterhöhungen durch das Unternehmen zu drastisch ausfallen.

Mieter seit Jahrzehnten in Wohnungen

Aktuell müssen, laut Wittener Mieterverein, auch finanziell schwache Mieter, die seit Jahrzehnten in ihrer Wohnung leben, plötzlich deutlich mehr bezahlen. Auch Witwen von Stahlarbeitern mit einer sehr kleinen Rente seien davon betroffen, berichtet Knut Unger vom Mieterverein.

Wenn die jetzt mit einer Modernisierungsmieterhöhung von 150 oder 160 Euro konfrontiert werden, dann wissen sie nicht, wo sie bleiben sollen„, sagt Unger. „Sie identifizieren sich nach Jahrzehnten so mit ihrer Wohnung – die hungern lieber, als dass sie ausziehen oder kämpfen.

Maßnahmen würden nicht durchgeführt

Außerdem kritisieren die Wittener Mietervertreter, dass einzelne Maßnahmen teilweise überhaupt nicht durchgeführt worden seien. Der Mieterverein hatte Vonovia wegen der Mängel bereits Anfang Oktober angezeigt – der Vorwurf: Betrug. Das Unternehmen weist das jedoch zurück.

Vonovia ist Deutschlands größter Wohnungsvermieter und besitzt allein in Witten rund 1.000 Wohnungen.


Wissenswertes zum Thema JHS Legal und #Die Mietmaschine #Vonovia

Vonovia-Mieter müssen nicht für Rechtsanwalt zahlen

(mvd) die Vonovia bzw. die von der Vonovia beauftragte Rechtsanwaltskanzlei, JHS Legal, darf keine vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, die teils mehrere Hundert Euro betragen, von Mietern für Mahnungen verlangen.

Dieses gute und erleichternde Urteil für Vonovia-Mieter sprach nun das Landgericht Itzehoe am 19.06.2018 (Az. 9 S 74/16) und bestätigte damit die Auffassung des Mietervereins Dresden und Umgebung e.V..

Die Richter zweifelten bereits daran, dass die Einschaltung einer Rechtsanwaltskanzlei bei einfachen Mahnungen überhaupt erforderlich und zweckmäßig ist.

Für die einfachen Mahnschreiben, ohne Auseinandersetzung mit nicht ganz unkomplizierten Rechtsfragen, wie Hintergründen zu Betriebs- oder Heizkostenabrechnungen, hat die Vonovia kein Recht, die Erstattung von vorgerichtlichen Anwaltskosten zu verlangen.

Ähnlich urteilten auch bereits die Amtsgerichte in Stuttgart und Dortmund (Az. AG Stuttgart 33 C 5189/16 und AG Dortmund 412 C 10756/13).

Katrin Kroupová vom Mieterverein Dresden teilt dazu mit, dass ein Großvermieter mit eigener Buchhaltungs- und Rechtsabteilung, wie die Vonovia, verpflichtet ist, einfache Mahnschreiben selbst zu erstellen.

Mieter müssen nicht zusätzliche Anwaltskosten dafür übernehmen. Mieter sollten sich jedoch bewusst sein, dass Mahngebühren in üblicher Höhe durch den Vermieter berechnet werden können, wenn tatsächlich ein Zahlungsrückstand besteht.


Hausordnung

Urteil: Zusätzliche Pflichten für Mieter durch Hausordnung sind unzulässig

Hausordnung soll Zusammenleben der Mieter regeln

(Landgericht Berlin, Urteil vom 08.03.2016, Az. 63 S 213/15)

Mieter müssen sich an die Hausordnung halten. Denn sie soll gewährleisten, dass es im Mietshaus friedlich bleibt. Doch was genau darf darin geregelt werden?Eine Hausordnung soll das zusammenleben der Mieter regeln – nicht mehr und nicht weniger. Werden Mietern durch die Hausordnung zusätzliche Pflichten auferlegt, ist das unzulässig. Vermieter können den Mietern daher auch keine Pflichtverletzung vorwerfen, wenn diese sich nicht an die entsprechenden Vorgaben halten. Das geht aus einer Entscheidung des Land­gerichts Berlin hervor (Az.: 63 S 213/15).

Mieter hatte Regeln der Hausordnung missachtet

In dem verhandelten Fall hatte ein Vermieter die Mieter in der Hausordnung verpflichtet, den Balkon frei von Schnee und Eis zuhalten. Nach dem Auszug wollte der Vermieter unter anderem Geld für die Beseitigung eines Wasser­schadens in der darunter liegenden Wohnung. Ursache für den Schaden war laut Vermieter der vereiste Abfluss auf dem Balkon des Mieters. Auch Reinigungs­kosten wollte der Vermieter haben. Denn der Mieter hatte die Fenster beim Auszug nicht geputzt.

Erfolg hatte der Vermieter nicht

Das Gericht lehnte die Ansprüche ab. Ein Mieter sei bei Auszug nicht verpflichtet, die Fenster zu putzen. Auch der Wasserschaden könne nicht dem Mieter angelastet werden. Denn eine Hausordnung dürfe Mietern keine zusätzlichen Pflichten auferlegen. Der Mieter müsse den Balkon nicht von Schnee und Eis befreien und den Abfluss auftauen.


Videoüberwachung im eigenen Garten einer Eigentumsanlage ist erlaubt

In einer Wohneigentumsanlage, in der jedem Wohnungseigentümer ein eigener Gartenteil zugewiesen ist, darf ein Eigentümer in seinem Bereich eine Videoüberwachungsanlage installieren, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2011.

In einer Wohneigentumsanlage, die aus 3 Reihenhäusern besteht, stritten die Mitglieder über die Zulässigkeit einer Videoüberwachungsanlage. Ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft hatte in dem zu seinem Reihenhaus gehörenden Garten 2 Videokameras angebracht, die ausschließlich seinen Bereich erfassten. Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft forderten ihn auf, die Kameras zu entfernen. Sie befürchteten, dass auch die anderen Gartenteile heimlich ausgespäht werden könnten. Laut Teilungserklärung sind die Wohnungseigentümer so zu behandeln, als seien sie unbeschränkte Alleineigentümer ihres Grundstücksteils.Der BGH entschied den Rechtsstreit zugunsten des Wohnungseigentümers, der die Videokameras installiert hatte. Die Kameras beeinträchtigten die anderen Eigentümer nicht über das in § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmte Maß hinaus. Grundsätzlich darf ein Grundstückseigentümer auf seinem Grundbesitz Videokameras installieren, sofern diese nur das Grundstück des Eigentümers erfassen. Nur die hypothetische Möglichkeit einer Überwachung durch eine Videokamera beeinträchtigt das Persönlichkeitsrecht von Grundstücksnachbarn nicht (BGH, Urteil v. 21.10.11, Az. V ZR 265/10).

Fensterreparatur von Anfang an: Eigentümer muss auch für erste Mängel aufkommen

Wenn ein Wohnungseigentümer laut Teilungserklärung oder Vereinbarung die Fenster seines Sondereigentums auf eigene Rechnung in Stand halten muss, fällt darunter auch die erstmalige ordnungsmäßige Installation eines Fensters.

Ein Fenster im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers war durch den Bauträger mangelhaft installiert worden. Als der Wohnungseigentümer dies erkannte, verlangte er, dass das Fenster auf Kosten sämtlicher Wohnungseigentümer erneuert wird. Die übrigen Wohnungseigentümer weigerten sich. Sie argumentierten, dass einer Vereinbarung in der Teilungserklärung zufolge, jeder Sondereigentümer die Instandhaltung der Fenster im Bereich seiner Sondereigentumseinheit auf eigene Rechnung veranlassen muss.Der anschließende Rechtsstreit wurde zugunsten der übrigen Wohnungseigentümer entschieden. Mit der streitgegenständlichen Vereinbarung ist auch die Pflicht zur Instandsetzung eines von Anfang an mangelhaften Fensters auf die einzelnen Sondereigentümer verlagert worden. Die Fenster stellten zwar Gemeinschaftseigentum dar. Die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums ist aber auch eine Instandsetzung. Die Vereinbarung sollte die Verantwortung für die Fenster weitestgehend auf die Sondereigentümer übertragen (LG München I, Urteil v. 27.06.11, Az. 1 S 1062/11).

Ausgliederung der Heizkostenabrechnung – Jahresabrechnung ist rechtswidrig

Wenn in einer Jahresabrechnung die Heizkosten nicht berücksichtigt wurden, liegt ein schwerwiegender Mangel vor, entschied das Landgericht in München.

Zuvor hatten Wohnungseigentümer über die Rechtmäßigkeit einer Jahresabrechnung gestritten. Auf einer Eigentümerversammlung im März 2009 hatten die anwesenden Mitglieder der Gemeinschaft die Jahresabrechnung 2008 genehmigt. Diese wies aber nicht die Heizkosten des betreffenden Jahres in Höhe von fast 3.000 € aus. Vielmehr wurden die Heizkosten getrennt ausgewiesen. Ein Wohnungseigentümer reichte deswegen Anfechtungsklage ein.Mit Erfolg! Die Heizkostenabrechnung war rechtswidrig. Die isolierte Abrechnung der Heizkosten, ohne Einbeziehung in die Jahresabrechnung, stellte einen Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung dar und war deshalb rechtswidrig. Es ist mit § 28 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unvereinbar, Ausgaben nicht in der Jahresabrechnung abzurechnen. Dadurch das die Heizkosten nicht aufgeführt wurden, erfolgte keine Ausweisung des Gesamtsaldos der Ausgaben. Eine Abrechnung nur über einen Teil der Kosten widerspricht auch insofern dem Zweck des § 28 Abs. 3 WEG, wonach in Einzelabrechnungen die finanziellen Verpflichtungen der Wohnungseigentümer abschließend und verbindlich aufgeführt sein sollen (LG München I, Urteil v. 08.08.11, Az. 1 S 4470/11).

Sie sind umgezogen und warten immer noch auf die Rückzahlung der Mietkaution ?

Ein umstrittenes Rechtsproblem ist die Frage, wann die Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe verlangen werden kann. Nach Beendigung Mietverhältnis muss der Vermieter die Kaution zurückgeben und zwar je nach Kautionsform verzinst oder inklusive sonstiger angefallener Erträge. Die Rückzahlung sollte im Interesse des Mieters also so schnell wie möglich geschehen. Viele Vermieter weigern sich, die Rückzahlung zu forcieren, schließlich stehen etwaige Nachforderungen aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung im Raum. Vor diesem Hintergrund erfolgt ein Einbehalt zu Recht, wie der Bundesgerichtshof in einer wegweisenden Entscheidung (BGH, Az.: VIII ZR 71/05) zuletzt urteilte.

In diesem Urteil stellte der BGH klar, dass die Mietkaution auch als Sicherheit für noch nicht fällige, aber demnächst zu erwartende Ansprüche des Vermieters diene.

Der Mieter hat damit keinen Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses, zumindest nicht in voller Höhe. Der Vermieter darf die Kaution für eine angemessene Frist zurückhalten. Der Vermieter kann die Kaution insbesondere für noch offenstehende Miete, ausstehende Nebenkosten und zu Recht geforderte Reparaturkosten verwenden. Dies entspricht lauch dem Sicherungszweck der Mietkaution. Zwar soll die Kaution in erster Linie Kosten für Instandsetzungsarbeiten infolge unsachgemäßer Wohnungsnutzung, nicht beseitigter Schäden oder nicht durchgeführter Abschlussrenovierung abdecken. Allerdings fallen auch potentielle Ansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung unter die Sicherungsfunktion der Kaution.

Rückzahlungsanspruch der Kaution / Ansprüche des VermietersZur zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters hat sich der BGH nur indirekt geäußert; eine gesetzliche Regelung existiert nicht. Nach Ansicht des BGH sind für die Beurteilung die Gesamtumstände des Einzelfalls maßgebend. In dem Fall einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann die Kaution also bis zum Ablauf der maßgeblichen Abrechnungsfrist zurückbehalten werden. Dabei ist der Vermieter zu keiner Teilabrechnung verpflichtet. Gerechtfertigt ist diese Regelung deshalb, weil der Vermieter beim Auszug des Mieters nicht über alle erforderlichen Daten der Versorgungsunternehmen verfügt. So kann es durchaus vorkommen, dass der Mieter – abhängig vom Zeitpunkt seines Auszuges – seine (volle) Kaution erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode erhält, also nach bis zu 12 Monaten.

Zu beachten ist allerdings, dass der Vermieter lediglich einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten darf, der sich an der Höhe der zu erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag zu orientieren hat. Auf Antrag des Mieters ist der Vermieter zur teilweisen Rückzahlung der Kaution verpflichtet.

Etwas anderes kann sich aus einer individuell getroffenen Vereinbarung im Mietvertrag ergeben, mit welcher sich Vermieter und Mieter auf einen bestimmten Sicherungszweck der Mietkaution einigen und somit die eventuell noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen davon ausnehmen.


Kleinreparatur­klausel im Mietvertrag:

Obergrenze von 120 Euro pro Einzelreparatur unzulässig Unangemessene Benachteiligung der Mieter liegt vor

Regelt eine Klausel im Mietvertrag, dass der Mieter Kleinreparaturen mit einem Kostenaufwand von bis zu 120 Euro selbst tragen muss, so liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor.

Die Klausel ist daher unwirksam (§ 307 BGB). Dies hat das Amtsgericht Bingen entschieden.In dem zugrunde liegenden Fall bestand zwischen zwei Mietvertragsparteien Streit darüber, ob eine Klausel im Mietvertrag wirksam sei. Die Klausel regelte, dass Kleinreparaturen mit einem Kostenaufwand von bis zu 120 Euro pro Einzelreparatur vom Mieter selbst zu tragen waren.

Kostentragung für Kleinreparaturen kann auf Mieter übertragen werden

Das Amtsgericht Bingen entschied zu Gunsten der Mieter. Grundsätzlich müsse der Vermieter die Mietsache erhalten und die diesbezüglichen Kosten tragen.

Zwar könne er sie im Mietertrag teilweise auf den Mieter übertragen. Eine solche Klausel sei jedoch nur dann zulässig, wenn sie keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt.

Dazu habe der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Reparaturklauseln der Höhe nach auf einen Kleinstbetrag pro Einzelreparatur sowie auf eine Gesamtzahl und einem Gesamtbetrag pro Jahr begrenzt seien (BGH, Urt. v. 10.02.2010 – VIII ZR 343/08 = WuM 2010, 235).Grenze von 120 € unzulässig

Nach Ansicht des Amtsgerichts habe die Grenze der Kosten von 120 € pro Einzelreparatur die Mieter unangemessen benachteiligt. Die Klausel sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam gewesen. Als zulässige Grenze erachtete das Gericht Beträge von 75 bis 100 €.


Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung

der Mietkaution entsteht frühestens dann, wenn der Mieter die Wohnung dem Vermieter übergeben hat. Ein umstrittenes Rechtsproblem ist die Frage, wann die Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe verlangen werden kann. Nach Beendigung Mietverhältnis muss der Vermieter die Kaution zurückgeben und zwar je nach Kautionsform verzinst oder inklusive sonstiger angefallener Erträge. Die Rückzahlung sollte im Interesse des Mieters also so schnell wie möglich geschehen. Viele Vermieter weigern sich, die Rückzahlung zu forcieren, schließlich stehen etwaige Nachforderungen aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung im Raum. Vor diesem Hintergrund erfolgt ein Einbehalt zu Recht, wie der Bundesgerichtshof in einer wegweisenden Entscheidung (BGH, Az.: VIII ZR 71/05) zuletzt urteilte.

In diesem Urteil stellte der BGH klar, dass die Mietkaution auch als Sicherheit für noch nicht fällige, aber demnächst zu erwartende Ansprüche des Vermieters diene.

Der Mieter hat damit keinen Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses, zumindest nicht in voller Höhe. Der Vermieter darf die Kaution für eine angemessene Frist zurückhalten. Der Vermieter kann die Kaution insbesondere für noch offenstehende Miete, ausstehende Nebenkosten und zu Recht geforderte Reparaturkosten verwenden. Dies entspricht lauch dem Sicherungszweck der Mietkaution. Zwar soll die Kaution in erster Linie Kosten für Instandsetzungsarbeiten infolge unsachgemäßer Wohnungsnutzung, nicht beseitigter Schäden oder nicht durchgeführter Abschlussrenovierung abdecken. Allerdings fallen auch potentielle Ansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung unter die Sicherungsfunktion der Kaution.


Rückzahlungsanspruch der Kaution / Ansprüche des Vermieters

Zur zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters hat sich der BGH nur indirekt geäußert; eine gesetzliche Regelung existiert nicht. Nach Ansicht des BGH sind für die Beurteilung die Gesamtumstände des Einzelfalls maßgebend. In dem Fall einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann die Kaution also bis zum Ablauf der maßgeblichen Abrechnungsfrist zurückbehalten werden. Dabei ist der Vermieter zu keiner Teilabrechnung verpflichtet. Gerechtfertigt ist diese Regelung deshalb, weil der Vermieter beim Auszug des Mieters nicht über alle erforderlichen Daten der Versorgungsunternehmen verfügt. So kann es durchaus vorkommen, dass der Mieter – abhängig vom Zeitpunkt seines Auszuges – seine (volle) Kaution erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode erhält, also nach bis zu 12 Monaten.

Zu beachten ist allerdings, dass der Vermieter lediglich einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten darf, der sich an der Höhe der zu erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag zu orientieren hat. Auf Antrag des Mieters ist der Vermieter zur teilweisen Rückzahlung der Kaution verpflichtet.

Etwas anderes kann sich aus einer individuell getroffenen Vereinbarung im Mietvertrag ergeben, mit welcher sich Vermieter und Mieter auf einen bestimmten Sicherungszweck der Mietkaution einigen und somit die eventuell noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen davon ausnehmen.

In der Praxis ist es üblich, dem Mieter eine Prüfungs- und Absicherungsfrist von drei Monaten zuzubilligen. Diesen Zeitraum räumen die Gerichte regelmäßig auch dem Vermieter ein.

Andererseits gibt es auch Fälle, in denen eine dreimonatige Frist nicht ausreicht, um den Umfang der Gegenansprüche festzustellen: Wenn die Schäden an der Wohnung erheblich sind, mit Sicherheit noch Nebenkostenrechnungen offen stehen und die Abrechnung einige Monate dauert. Die Gerichte neigen dazu, in solchen Fällen dem Vermieter eine Rückzahlungsfrist von bis zu sechs Monaten für die Kaution zuzugestehen.


Anforderungen an eine soziale

Wohnraumversorgung

„Es gibt einen stetigen

Konflikt zwischen dem

Wohnen als zu Hause und

dem Wohnen als Immobilie“

David Madden & Peter Marcuse:

„In Defense of Housing“ (2016)

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Forderungen von Bündnis 90/Die Grünen und der Linken zur Mietenpolitik im Bundestag

Mieterbund fordert, Vorschläge ernst nehmen und umsetzen

(dmb) Der Deutsche Bundestag berät heute mietenpolitische Anträge von Bündnis 90/Die Grünen und der Linken, mit deren Hilfe die aktuelle Mietenentwicklung gestoppt und die ständig steigenden Mieten wirkungsvoll gebremst werden sollen.

„Wir begrüßen die Forderungen der beiden Oppositionsparteien und fordern die Regierungskoalition auf, die Vorschläge ernsthaft zu diskutieren und umzusetzen“, erklärte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, heute in Berlin. „Die bisherigen Ansätze der Bundesregierung, den Wohnungsneubau, insbesondere den Bau bezahlbarer Wohnungen, anzukurbeln, reichen nicht aus. Angesichts einer Million fehlender Wohnungen, immer schneller steigender Mieten und hoher Wohnkostenbelastungen für einen Großteil der Mieter sind Mietrechtsreformen unverzichtbar. Die Wohnungsmärkte dürfen nicht dem freien Spiel von Angebot und Nachfrage überlassen werden. Der Gesetzgeber muss Mieterhöhungsmöglichkeiten beim Abschluss von Mietverträgen, im Wohnungsbestand und nach Modernisierungen reduzieren und begrenzen.“

Bündnis 90/Die Grünen fordern unter anderem, die Bundesmittel für die soziale Wohnraumförderung sofort deutlich zu erhöhen. Über eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit sollen jedes Jahr 100.000 dauerhaft günstige Wohnungen geschaffen werden. Außerdem wird die Bundesregierung aufgefordert, eine wirkungsvolle und zeitlich verlängerte Mietpreisbremse auf den Weg zu bringen. Mieterhöhungen im Bestand, nach Modernisierungen oder auf Basis der lokalen Mietenentwicklung müssen deutlich begrenzt werden, der Kündigungsschutz ist zu stärken und die Umlagefähigkeit der Grundsteuer über die Betriebskosten auf Mieterinnen und Mieter ist abzuschaffen.

Die Fraktion der Linken fordert die Bundesregierung auf, einen Gesetzentwurf vorzulegen, wonach Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen nur noch in Höhe des Inflationsausgleiches zulässig sein sollen. Eine vergleichbare Forderung hatte zuletzt auch die SPD aufgestellt.

bericht des DMB


Wohngipfel im Kanzleramt

Wenig Neues, Absichtserklärungen und altbekannte Vorschläge

Mieterbund fordert konkrete Maßnahmen und schnelles Handeln

(dmb) „Der Wohngipfel im Bundeskanzleramt hat vor allem Symbolcharakter. Die Wohnungsfrage als zentrale soziale Frage unserer Zeit ist in der Bundesregierung angekommen, auch bei der Kanzlerin. In der Sache aber hat der Wohngipfel aus unserer Sicht wenig Neues gebracht. Das Eckpunktepapier der Bundesregierung enthält neben einer Reihe von Absichtserklärungen vor allem Hinweise auf altbekannte Vorschläge und Vereinbarungen“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Ergebnis des Wohngipfels. „Angesichts der aktuellen Wohnungsnöte von hunderttausenden Mietern ist schnelles Handeln erforderlich, müssen jetzt konkrete Maßnahmen getroffen werden, die insbesondere in den Städten den Wohnungsneubau für einkommensschwächere Haushalte und Normalverdiener ankurbeln, und mietrechtliche Regelungen geschaffen werden, die die Mietpreisexplosion im Neubau, bei der Wiedervermietung und im Wohnungsbestand stoppen.

Wohnungsneubau

Für das schon im Koalitionsvertrag vereinbarte Ziel, in dieser Legislaturperiode 1,5 Millionen Wohnungen bauen zu wollen, setzt die Bundesregierung insbesondere auf das Baukindergeld, auf Sonderabschreibungen im Wohnungsneubau und eine Stärkung des sozialen Wohnungsbaus.

Siebenkotten: „Das Baukindergeld ist wohnungspolitisch unsinnig. Es führt zu Mitnahmeeffekten in ländlichen Regionen und reizt in Städten allenfalls den Kauf von Eigentumswohnungen an. Neue, vor allem neue bezahlbare Wohnungen entstehen nicht. Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau machen nur Sinn, wenn die begünstigten Bauherren sich gleichzeitig verpflichtet, bestimmte Mietobergrenzen nicht zu überschreiten. Ohne Mietobergrenzen wird das Ziel, Wohnungen im mittleren Preissegment zu bauen, nicht erreicht.“

Das Eckpunktepapier verspricht eine „Stärkung des sozialen Wohnungsbaus“, 5 Milliarden Euro stellt der Bund den Ländern zur Verfügung, 100.000 neue Sozialwohnungen sollen gebaut werden – aber nicht jährlich, sondern innerhalb von 4 Jahren.

Siebenkotten: „Das ist keine Stärkung des sozialen Wohnungsbaus. Wenn 2018 und 2019 jeweils 1,5 Milliarden Euro zur Verfügung stehen, 2020 und 2021 aber nur jeweils 1 Milliarde, dann werden die Mittel für den sozialen Wohnungsbau zurückgefahren. Der soziale Wohnungsbau wird dadurch sicherlich nicht gestärkt. Wir fordern jährlich 6 Milliarden Euro von Bund und Ländern, damit 80.000 bis 100.000 Sozialwohnungen im Jahr neu gebaut werden können.“

Mietrecht

Das vom Bundeskabinett bereits beschlossene Mietrechtsanpassungsgesetz soll vorrangig im Bundestag beraten werden und zum 1. Januar 2019 in Kraft treten.

Siebenkotten: „Aus unserer Sicht muss bei diesem Gesetz spürbar nachgebessert werden. Die Geltungsdauer der Mietpreisbremse muss verlängert, Ausnahmeregelungen gestrichen und Vermieter sanktioniert werden, wenn sie sich nicht an das Gesetz halten. Der Umfang einer Modernisierungsmieterhöhung wird in dem Gesetzentwurf der Justizministerin zwar begrenzt, aber nicht ausreichend. Wir fordern eine Senkung der Modernisierungsumlage auf 4 Prozent, statt der geplanten 8 Prozent, und eine Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen von 1,50 Euro pro Quadratmeter und nicht von 3 Euro.“

Mit einem zweiten Mietrechtspaket sollen einfache Mietspiegel gestärkt und gesetzliche Mindestanforderungen für qualifizierte Mietspiegel eingeführt werden. Außerdem soll der Betrachtungszeitraum für die Vergleichsmiete von 4 auf 6 Jahre verlängert werden.

Siebenkotten: „Die Ankündigungen zu Mietspiegeln bleiben vage, grundsätzlich sind sie aber geeignet, für mehr Rechtssicherheit bei Mietern und Vermietern zu sorgen. Positiv ist, dass der Betrachtungszeitraum bei der Vergleichsmiete auf 6 Jahre verlängert werden soll. Zurzeit wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den Vertragsabschlüssen und Mieterhöhungen der letzten 4 Jahre gebildet. Bei einer Verlängerung des Betrachtungszeitraums wären das die Vertragsabschlüsse und Mieterhöhungen der letzten 6 Jahre. Wir fordern, dass alle Vertragsabschlüsse in den Betrachtungszeitraum einfließen müssen, zumindest aber die der letzten 10 Jahre. Dies hätte eine noch stärker preisdämpfende Wirkung für die Mietpreisentwicklung im Wohnungsbestand.“

Wohngeldreform

Das Wohngeld soll 2020 erhöht werden.

Siebenkotten: „Wir begrüßen die angekündigte Wohngeldreform. Aus unserer Sicht reicht es aber nicht aus, das Wohngeld immer mal wieder nach ein paar Jahren zu erhöhen. Wir brauchen eine Dynamisierung des Wohngeldes, das heißt, die Wohngeldzahlungen müssen automatisch den gestiegenen Mieten angepasst werden.“

bericht des DMB


Zusammen gegen #Mietenwahnsinn:

Alternativer #Wohngipfel und Kundgebung vor dem Kanzleramt

Alternativer Wohngipfel erfolgreich: 55 Forderungen für eine neue Politik Bundesregierung muss endlich den Schalter umlegen

Rund 300 Teilnehmer/innen wohnten dem gestrigen Alternativen Wohngipfel im überfüllten Berliner Umweltforum bei. In Workshops und auf Plenarveranstaltungen wurde eine andere Mieten- und Wohnungspolitik eingefordert, die den Grundstein für eine soziale Stadtentwicklung in den Wohnquartieren legen soll.Der Alternative Wohngipfel setzt sich mit 55 zentralen Forderungen für eine Politik ein, die den Bedürfnissen der Mieterinnen und Mieter sowie Wohnungssuchenden Rechnung trägt. Der alternative Wohngipfel erhebt schwere Vorwürfe gegen die bisherige Mieten- und Wohnungspolitik der Bundesregierung. Der teilweise dramatisch zunehmenden Wohnkostenbelastung der Haushalte und Verdrängung wird nichts entgegengesetzt, vielmehr werden die Bedürfnisse der Immobilien-, Bau- und Finanzwirtschaft bedient und der Spekulation mit Wohnraum und Boden Vorschub geleistet. Es ist eine Fiktion, über steuerliche Vergünstigungen von Eigentümern die Wohnungsversorgung für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen verbessern zu können, wenn man nicht gleichzeitig die Miethöhe wirksam beschränkt.

Die 55 Forderungen drehen sich im Kern um eine erhebliche Verbesserung des Mieterschutzes, ein Planungs- und Städtebaurecht, welches eine soziale Stadtentwicklung im Fokus hat und ein neues Bodenrecht, das die Spekulation ausschließt.

Im Zentrum der mietrechtlichen Forderungen steht eine wirkliche Schärfung der Mietpreisbremse durch weitgehende Beseitigung der Ausnahmen und Einführung von Bußgeldern bei Verstößen von Vermietern, eine Beschränkung von „normalen“ Mieterhöhungen auf 2% pro Jahr und eine Abschaffung der Modernisierungsumlage, mindestens aber eine Kappung auf 4%.

Der Alternative Wohngipfel ist der Auftakt für einen bundesweiten Zusammenschluss von großen bundesweit agierenden Verbänden mit vielen lokal agierenden Mieter- und Stadtteilinitiativen.

Den Forderungen des Alternativen Wohngipfels werden wir auf einer Kundgebung am 21.9.18 um 14 Uhr auf dem Washingtonplatz Ausdruck verleihen.

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UMGANG MIT MÄNGELN UND MIETMINDERUNGEN

Rechtsschutz

Grundsätzlich gilt für jede/n Mieter/Inn bei Abschluss eines Mietvertrages sofort Mitglied in einem der drei Mieterverbände in Dortmunf und Umgebungeinschließlich des dort eingeschlossenen Mietrechtsschutz zu werden. Hier wird Schutz gewährt bei allen mietrechtlichen Problemen und man erhält eine umfassende regelmäßige Information.

Was ist ein Mangel der Mietsache?

Hier bietet das Gesetz einen ersten rechtlichen Hinweis in § 536 BGB: „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung …einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, der in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit….“ Das ist natürlich nicht einfach zu verstehen. Was heißt „vertragsgemäßer Gebrauch“? Wir können hier an dieser Stelle nicht alle möglichen Mängel einer Mietsache beschreiben, daher ist es grundsätzlich erforderlich, sich immer juristisch beraten zu lassen. Aber z.B. Schimmel an den Wänden in der Wohnung, defekte Klospülung, Heizung, Fahrstuhl, wenn hier etwas kaputt wird oder ist, besteht in aller Regel ein Mangel, der den Mieter berechtigt, sofort die Miete zu mindern, bzw. diese mindert sich eigentlich automatisch, denn wie oben im Gesetzestext ausgesagt:“ …ist die Tauglichkeit der Mietsache eingeschränkt, so ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit“. Aber das setzt folgendes voraus:

Was ist sofort zu tun?

Natürlich kann und sollte man bei einem Mangel bei der zuständigen Stelle, sprich Vermieter oder Hausverwaltung anrufen und den Mangel erst einmal benennen und anzeigen. Aber sofort sollte eine schriftliche Mängelmeldung erfolgen, die den Mangel bezeichnet, eine Frist zur Behebung des Mangels angibt, je nach Umfang eines Mangels, (zwischen 1 Woche und 14 Tage, vielleicht auch kürzer), je nach Fall, darauf hinweisen, dass man ab sofort die Miete nur noch unter Vorbehalt einer Mietminderung zahlt, auch bereits für den angefangenen Monat. Dies ist ganz besonders wichtig! Die schriftliche Mängelmeldung immer per Einschreiben/Einwurf schicken.

Nicht einfach die Miete mindern oder im Netz in irgendwelchen Foren irgendwelche Summen heraussuchen. Jeder einzelne Fall wird von den Gerichten unterschiedlich gewertet und man sollte das nicht allein machen. Dadurch, dass wir schon mal die Miete nur unter Vorbehalt zahlen, gibt uns die Möglichkeit, nach Beendigung der Mängel und hoffentlich auch Erledigung, dann mit Hilfe der Mietervereine oder eines Anwalts eine Mietminderung geltend zu machen. Den Minderungsbetrag kann man dann entweder direkt von der nächsten Mietzahlung abziehen oder aber über den Mieterverein im Wege einer Klage feststellen zu lassen.

Dies ist deshalb wichtig, weil die Gerichte inzwischen leider dazu übergegangen sind, Mietminderungen, die die Höhe von 2 Monatsmieten erreicht haben, als Kündigungsgrund anzuerkennen. D.h. es kann passieren, dass, wenn wir nicht aufpassen und evtl. zu viel mindern, was immer passieren könnte, wir die Wohnung im schlimmsten Fall verlieren könnten.

Was geht noch?

Je nach Einzelfall, Art und Umfang eines Mangels kann man nach fruchtlosem längerem Verstreichen mehrerer Fristen gegenüber dem Vermieter eine sog. „Ablehnungsandrohung“ anbringen, wonach man die Reparatur bis zum Verstreichen einer bestimmten Frist ablehnt und die Arbeiten dann zunächst auf eigene Rechnung durchführen lässt und die entstandenen Kosten als Schadensersatz geltend macht. Auch hier schriftlich per Einschreiben/Einwurf.

Was ist dabei zu beachten?

Dies sollte immer in Absprache oder mittels eines Anwalts geschehen. Der Mangel sollte überschaubar sein, also nicht einen ganzen Fahrstuhl oder eine Heizungsanlage reparieren lassen, allenfalls die Klospülung, eine Fensterscheibe, Fensterriegel oder andere Kleinigkeiten, die man durch Handwerker auch erledigen lassen könnte. Ob man sich Kostenvoranschläge einholen muss, sollte auch über einen Anwalt oder über die Beratung bei den Mietervereinen geklärt werden. Bevor man dann die Rechnung dem Vermieter vorlegt, ist eine Frist von einem Monat einzuhalten, damit der Vermieter sich darauf einrichten kann. Das ist gesetzlich so vorgeschrieben.

Wichtig ist bei all dem Kontakt mit anderen Mieterin im Hause, Kontakt zu den vorhandenen Netzwerken und aktiv werden. Bei größeren Mängeln sollte man auch an die Öffentlichkeit gehen, wie z.B. über den rbb, der schon des Öfteren über erhebliche Mängel bei der Deutschen Wohnen berichtet hat. Gegebenenfalls können sich Mieter auch an die Bezirksämter wenden oder an die Parteien, die oft in den Bezirken ihre Bürgerbüros haben und dort auch Beratungen durchführen.

Hinweis:

Dieser Leitfaden erübrigt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt /in oder Mieterverein Dortmund und Mieterbund .

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ENERGETISCHE SANIERUNGEN

Rechtsschutzversicherung

Grundsätzlich sollte für jeden Mieter gelten: Sofern noch nicht vorhanden – sofortiger Abschluss einer Mietrechtsschutzversicherung über einen Mieterverein. In Dortmund und Umgebung. Mieterverein Dortmund und Mieterbund

Mieterverein Dortmund und Mieterbund Informieren und Gründung einer Mieterinitiative

Grundsätzlich gilt weiter: Egal, ob Mieter schon etwas von einer energetischen Sanierung in ihrer Wohnanlage gehört oder gesehen haben, Kontakt mit Mietern im Haus, in der Wohnanlage, im Aufgang aufnehmen und mit der Organisation einer Mieterinitiative beginnen. Listen mit Namen, Tel.Nr. , E-Mail-Adressen anfertigen, Räumlichkeiten suchen. Informationen zur energetischer Sanierung und damit verbundener Mieterhöhung besorgen (im Netz).

Fast alle Mieter in Dortmund und Umgebung – besonders aber die Mieter der Vonovia oder LEG – müssen in absehbarer Zeit damit rechnen, dass, sofern noch nicht geschehen – alle Wohnanlagen energetisch saniert werden.

Frist (Härtefalleinwand)

Kommt die Modernisierungsankündigung die immer schriftlich sein muss ins Haus, sofort Kontakt mit Nachbarn aufnehmen, um sich gemeinsam bei dem Mieterverein Dortmund und Mieterbund beraten zu lassen. Gleichzeitig Kontakt zum eigenen Netzwerk (E-Mail-Adresse) aufnehmen und immer dabei die Fristen im Auge behalten. Es handelt sich bei der Frist um die neue hohe Miete nach Sanierung dabei geht es um den sog. Härtefalleinwand. Hierfür hat der Mieter nur 1 Monat Zeit ab Zustellung der Modernisierungsankündigung, die immer auch schon die mögliche neue sehr hohe Miete beinhalten muss. Dieser Härtefalleinwand sollte von jedem Mieter erhoben werden. Leider können die Mieter sich gegen eine energetische Sanierung (wie Außenfassade, neue Fenster etc.) nicht wehren, sie müssen aber auch nicht so ohne weiteres gleich alles unterschreiben, daher immer erst Beratung beim Mieterverein Dortmund und Mieterbund und den schriftlichen Härtefalleinwand fristgerecht per Einschreiben/Rückschein abschicken.

Kontakt und Beratung von Anwälten, Mietervereinen und Netzwerk

Gleichzeitig Kontakt zu Mieterverein Dortmund und Mieterbund suchen, entweder über die Beratungsstellen oder in unserem Netzwerk erfragen und erste Termine vereinbaren. Auch diejenigen, die keinen Rechtsschutz haben, sollten sich der Mieterinitiative anschließen, damit sie mit Hilfe anderer die weitere Vorgehensweise erfahren und von dort Hilfe erhalten.

Nichts einfach unterschreiben, das kann gefährlich werden. Die Vermieter nutzen oft die Angst und Unkenntnis der Mieter, um sie über „den Tisch zu ziehen“. Niemals allein mit dem Vermieter sprechen oder Termine wahrnehmen oder in die Wohnung lassen.

Öffentlichkeitsarbeit und Mieterversammlungen Die der Mieterverein Dortmund Unterstützt

Schnellstmöglich alle Mieter der betroffenen Wohnungen und Wohnanlage informieren und schnellstmöglich eine Mieterversammlung organisieren.

Gruppen bilden, die verschieden Aufgaben übernehmen können, z.B. auch Mieter, die Kontakt zu Parteien und zur Presse aufnehmen können. Öffentlichkeit ist sehr sehr wichtig, weil der Druck aus der Öffentlichkeit die Vermieter häufig dazu bringt, von ihren ursprünglich hohen Forderungen abzugehen. Immer mehr sind Vermieter bereit, mit den Mieterinitiativen Verhandlungen (Modernisierungsvereinbarung) zu führen und Vereinbarungen abzuschließen.

Verhandlungen führen

Solche Modernisierungsvereinbarungen sollten grundsätzlich mit Fachanwälten, Mieterverein Dortmund und Mieterbund , der Mieterinitiative und den zuständigen Bauämtern (Baustadträten) durchgeführt werden.

Hinweis:

Dieser Leitfaden erübrigt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt /in oder Mieterverein Dortmund und Mieterbund .

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