BGH Schimmelgefahr allein rechtfertigt keine Mietminderung


Defekte Heizung, Feuchtigkeit, Schimmel – Mängel in Mietwohnungen sind ein Dauerbrenner bei Streits zwischen Mietern und Vermietern. Bisherige Urteile beschäftigen sich mit Mietminderungen, wenn der Schimmel schon wuchert. Aber was, wenn erst einmal nur die Gefahr besteht? Das ist noch kein Grund für eine Mietminderung, entschied man jetzt in Karlsruhe.

Allein schon die Gefahr von Schimmelbildung rechtfertigt noch keine Mietkürzung. Das hat der Bundesgerichtshof (BHG) in Karlsruhe entschieden. Demnach sind Wärmebrücken an Außenwänden und das damit verbundene Schimmelrisiko nicht als Sachmangel anzusehen. Voraussetzung sei lediglich, dass die zum Zeitpunkt des Baus bestehenden Vorschriften eingehalten wurden.

Mieter beklagten fehlende Dämmung und Wärmebrücken

Verhandelt wurden die Klagen von zwei Mietern im schleswig-holsteinischen Glinde. Die Kläger, die in günstigen und preisgebundenen Wohnungen derselben Vermieter wohnen, wollten die Miete mindern. Sie begründen dies unter anderem mit dem Zustand der 1968 und 1971 erbauten Wohnungen. Dort bestehe wegen fehlender Dämmung jedes Jahr zwischen Oktober und März die Gefahr von Schimmelbildung.

Das Risiko könne durch Lüften und Heizen im normalen Umfang nicht beseitigt werden, weil Wärmebrücken in den Wohnungen die Wärme abführten. Alleine die Gefahr von Schimmel sei daher ein Mangel – unabhängig davon, ob Schimmel auch tatsächlich auftritt.

Landgericht: Querlüften für Mieter nicht zumutbar

Das Landgericht Lübeck hatte den beiden Recht gegeben. Die Richter entschieden, von einem Mieter könne nicht verlangt werden, dass er ein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheize oder darauf verzichte, seine Möbel ohne Abstand an den Außenwänden aufzustellen. Auch ein sogenanntes Querlüften („Durchzug“) könne dem Mieter nicht abverlangt werden; vielmehr sei lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten pro Tag zumutbar. Die Vermieter wurden zur Zahlung von 12.000 Euro verurteilt, die unter anderem in eine Innendämmung der Wohnungen fließen sollten.

Vermieter gingen in Revision

Gegen diese Entscheidung legten die Vermieter Revision ein. Sie machten geltend, dass die bloße Gefahr einer Schimmelbildung grundsätzlich keinen Mangel darstelle, wenn der Grund dafür der beim Bau der Häuser maßgebliche technische Standard zum Zeitpunkt des Baus sei.

Nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen handele es sich bei den betreffenden Wärmebrücken auch keineswegs um eine Besonderheit der Wohnungen der Kläger, sondern um ein Phänomen, welches sämtliche Wohnungen in Deutschland aus der Bauzeit von 1947 bis 1978 betreffe, sofern sie nicht nachträglich wärmegedämmt worden seien.

BGH: Wohnungen entsprechen damaligen Maßstäben

Der Bundesgerichtshof hob die Urteile weitgehend auf. Ansprüche auf Mietminderung oder einen Kostenvorschuss aufgrund einer Schimmelpilzgefahr stünden den Klägern nicht zu, entschied der zuständige Zivilsenat. Die Wohnungen aus den Jahren 1968 und 1971 entsprächen dem damals geltenden Maßstäben. Es habe keine Verpflichtung bestanden, die Häuser mit Wärmedämmung auszustatten. Wärmebrücken seien deshalb in Gebäuden aus dieser Zeit üblich. Es liege also in den Wohnungen der Kläger kein Sachmangel vor.

Az.: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18

Quelle MDR

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